Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni. A 2011. évben történt értékesítés esetén a 1153. számú nyomtatványon kell a jövedelmet bevallani az adót megfizetni 2012. május 21-éig, egyéni vállalkozók és az áfa fizetésre kötelezettek esetében 2012. február 27-ig, mivel február 25-e és május 20-a munkaszüneti napra esik. Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik.
Hogyan állapítsuk meg az ingatlan eladásából származó jövedelmet?
A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költséggel, de költséget csak a bevétel erejéig lehet elszámolni. Tehát a számított összeg minimum nulla lehet.
A számított összeg a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. Lakóház vagy lakás, a hozzá tartozó földrészlet, a lakáshoz tartozó földhasználati jog, valamint a lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) átruházása esetén az alábbi mértékben csökken a számított összeg:
| a szerzés éve | A számított összeg % |
| 2011. 0. év | 100 |
| 2010. 1. év | 100 |
| 2009. 2. év | 90 |
| 2008. 3. év | 60 |
| 2007. 4. év | 30 |
| 2006. 5. év | 0 |
Ez azt jelenti, hogy 2006. évben vagy azt megelőzően megszerzett lakás céljáró szolgáló ingatlan 2011. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Példa egy lakóingatlan értékesítéséből származó jövedelem kiszámításához
Egy magánszemély 2011. évben 24 millió forintért értékesíti a 2007. évben 16 millió forintért vásárolt házát. Az adásvételi szerződés alapján a vevő a vételár összegéből 14 millió forintot a szerződés megkötésekor az eladónak átad, a maradék 10 millió forintot pedig a következő négy évben részletekben fizet meg, amelyre tekintettel még 1 millió forint kamatot is fizet. A kamatfizetésről az adásvételi szerződés rendelkezik. Az eladó kicseréltette a külső nyílászárókat és megcsináltatta a ház szigetelését. A munkálatok számlával igazolt költségei 3,5 millió forintot tettek ki. 2010. évben a lakás ki lett festve, amely munkálatokról 500 ezer forintos számlával rendelkezik. Ez a munkálat állagmegóvásnak minősül, de nem lehet elszámolni, mert nem éri el a bevétel 5 százalékát (1 250 000 forintot).
Az átruházással összefüggésben felmerült számlával igazolt költségek összesen 500 ezer forintot tettek ki.
Az ingatlan eladási ára (Ft) 24 000 000
A vevő által fizetett késedelmi kamat (Ft) 1 000 000
Bevételek összesen (Ft) 25 000 000
Az ingatlan szerzési összege (Ft): 16 000 000
Az értéknövelő beruházások (Ft) 3 500 000
Az átruházás költségeinek összege (Ft) 500 000
Költségek összesen (Ft) -20 000 000
A számított összeg (Bevételek-Költségek) (Ft) 5 000 000
Adóköteles jövedelemnek minősül a számított összeg 30%-a (Ft) 1 500 000
Az előzőekben nem említett minden más ingatlan (telek, üdülő, üdülőtelek, termőföld, üzlethelyiség, nem lakás céljára szolgáló egyéb ingatlan) esetében a bevétel és a költségek különbözeteként számított összeg a következők szerint csökkenthető:
| A szerzés éve | A számított összegből levonható % |
| 2011. 0. év | 0 |
| 2010. 1. év | 0 |
| 2009. 2. év | 0 |
| 2008. 3. év | 0 |
| 2007. 4. év | 0 |
| 2006. 5. év | 0 |
| 2005. 6. év | 10 |
| 2004. 7. év | 20 |
| 2003. 8. év | 30 |
| 2002. 9. év | 40 |
| 2001. 10. év | 50 |
| 2000. 11. év | 60 |
| 1999. 12. év | 70 |
| 1998. 13. év | 80 |
| 1997. 14. év | 90 |
| 1996. 15. év | 100 |
Az 1996. évben vagy azt megelőzően megszerzett nem lakás céljáró szolgáló ingatlan 2011. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Mi számít bevételnek?
Bevételnek tekintendő az az összeg, melyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke.
Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az értékesítés évében bevételnek tekinteni, mivel az szja-törvény rendelkezése értelmében a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja.
Mi számít költségnek?
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:
– megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások;
– értéknövelő beruházások;
– a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként.
A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!
Megszerzésre fordított összeg
a) az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték;
b) a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben rögzített érték;
c) a kárpótlásról szóló törvényekben szabályozott vételi jog gyakorlása során szerzett termőföld, erdő művelési ágú föld esetében a vételi jog gyakorlása során vételárként szereplő összeg;
d) helyi önkormányzattól vásárolt lakás estében a szerződésben szereplő tényleges vételár;
e) az építés, ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napjáig, illetve a használatbavételi (fennmaradási) engedélyben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig, amennyiben nincs használatbavételi engedély, akkor a tényleges használatbavételig, ennek hiányában az átruházásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyag-érték;
f) az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, ha
fa) a szerzési érték az a)-d) pont szerinti esetben nem állapítható meg,
fb) az ingatlan, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog szerzése örökléssel, ajándékozással történt azzal, hogy amennyiben az illeték kiszabása az átruházásból származó jövedelem adókötelezettségének teljesítésére nyitva álló határidőig nem történik meg, öröklés esetén a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb értéket, egyébként az átruházásból származó bevétel 50 százalékát kell figyelembe venni, és az így megállapított adókötelezettséget az illeték-kiszabás alapján önellenőrzéssel később módosítani lehet;
g) ha az fb) pontban említett esetben az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket,
ga) örökléssel szerzett ingatlan esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték;
gb) ajándékozással szerzett ingatlan esetében az átruházásból származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.
Amennyiben az ajándékozást követően ráépítés, létesítés, alapterületnövelés történt, akkor
– az előbbi szerzési érték levonása után fennmaradó összeg egésze az utolsó szerzési időponthoz tartozó számított összegnek minősül, vagy
– választható az átruházásból származó bevételből az e) pont szerinti érték, továbbá a ráépítéssel, létesítéssel, alapterületnöveléssel összefüggő egyéb kiadások és az átruházással kapcsolatos kiadások levonása, ha azok együttes összege meghaladja az átruházásból származó bevétel 75 százalékát azzal, hogy az így kapott teljes számított összegből (a bevétel fennmaradó részéből) a ráépítésre, a létesítésre, az alapterület-növelésre vonatkozó szerzési időpont(ok)hoz, valamint az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó számított összegeket az említett szerzési időpont(ok) szerinti szerzési érték(ek) arányában kell meghatározni úgy, hogy az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó szerzési értéknek az illetékekről szóló törvényben meghatározott forgalmi érték minősül.
Ha az ingatlan, a vagyoni értékű jog megszerzésére fordított érték az előzőek szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni. E szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.
Értéknövelő beruházás
Az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás is, amely ingatlan átruházása esetében az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt. Házilagos kivitelezésű munka esetén a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el.
Mikor adómentes az átruházás?
Bizonyos estekben az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből származó jövedelem részben, vagy egészben adómentes az szja-törvény alapján.
A házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelem adómentes. Ez a szabály a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az egyik fél lemond a közös lakás őt megillető tulajdonrészéről és ezért cserébe a másik fél lemond az egyéb közös vagyon (például: gépjármű) őt megillető részéből a megváltott tulajdonrésznek megfelelő értékről, akkor ez az ingatlanátruházás adómentesnek minősül. Az adómentesség abban az esetben is fennáll, ha a tulajdonrész megváltása nem a közös vagyonból, hanem külső forrásból történik (például az egyik fél hitelt vesz fel és így váltja meg a másik fél tulajdonrészét.
Ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, akkor az ebből származó jövedelem adómentes. Szintén adómentes a nyugdíjban részesülő magánszemély által a központi költségvetési szervvel vagy a helyi önkormányzattal kötött előzőekben említett szerződések alapján megszerzett jövedelem.
A helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásnak a bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés (ideértve a bérlakásból távozó bérlőtárs részére bírói határozat alapján a lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett összeget is), továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti kényszerbérlet megszüntetése esetén a más lakás biztosítása helyett a helyi önkormányzat által a bérlőnek fizetett térítés is adómentes jövedelem.
Amennyiben a magánszemély éves összes jövedelme nem haladja meg a 4 millió 318 ezer forintot, akkor a termőföld értékesítésből származó jövedelemnek a 200 ezer forintot meg nem haladó része adómentes, ha a termőföldet
- olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki azt legalább öt évig egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként mezőgazdasági célra hasznosítja, vagy
- olyan magánszemélynek értékesíti, aki regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás alkalmazottja, és e földet az őt alkalmazó társas vállalkozásnak legalább tíz évre bérbe adja.
Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználása
Ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmét (vagy annak egy részét) a jövedelem bevallására nyitva álló határidőt megelőzően saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló, például ápolási intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely – visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel és ezt a tényt az adóbevallásában feltünteti, akkor az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelme után megállapított adót, vagy annak a felhasznált jövedelemmel arányos részét nem kell megfizetnie.
Méltányossági kérelem
Az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel mérsékelheti, vagy elengedheti az adót. A jövedelem felhasználását illetően különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra fordítja.
Forrás: www.ingatlan.com
